Seguramente te has planteado en más de una ocasión la idea de reducir el plazo de tu hipoteca para hacerla más manejable o para aligerar la carga mensual de tus pagos, ¿verdad? 

Pero, ¿cuáles son tus opciones para amortizar tu hipoteca de manera anticipada sin sentir que estás luchando contra viento y marea? 

¿Se reduce todo a la entrega de una suma de dinero al banco antes de que llegue fin de año? 

¿Tienes conocimiento sobre cómo es posible liquidar tu hipoteca de manera estratégica y, al mismo tiempo, estar preparado para enfrentar imprevistos que puedan surgir durante la vida del préstamo?

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 Vale, empecemos por el principio:

La amortización de una hipoteca es un término que se escucha mucho cuando compras una casa o departamento, pero ¿qué significa realmente?

¿Qué es la Amortización de Hipoteca?

La amortización de hipoteca es el proceso de pagar gradualmente el préstamo hipotecario que utilizaste para comprar tu vivienda.

Cada mes, haces un pago a la entidad bancaria, y una parte de ese pago se destina a cubrir el interés que debes por el préstamo, mientras que el resto se utiliza para reducir el saldo principal de la hipoteca.

Con el tiempo, a medida que pagas más y más del saldo principal, debes menos interés, y esto acelera la acumulación de capital en tu inmueble. Éste es el método de  amortización francés.

En concreto, si tienes una hipoteca, es un derecho del que dispones contra el banco para acortar el plazo o las cuotas que pagas. 

Ejemplo sencillo:

Imagina que compraste una casa por 200.000€ y obtuviste un préstamo hipotecario durante 30 años por la misma cantidad (para hacer el ejemplo de la forma más fácil posible aunque los bancos hoy en día raramente dan el 100% del precio de la vivienda). Imagina que estás pagando un tipo de interés del  4% anual. (Es sólo un ejemplo, sé que la realidad puede ser otra)

En el primer mes, pagarías alrededor de 954,83€.

De esa cantidad, aproximadamente 666.67€ se destinaría al interés y solo 288,16€ se aplicaría a la amortización del saldo principal.

Aquí te pongo una tabla para que lo veas con mayor claridad:

A medida que haces estos pagos mensuales, cada vez más dinero se destina a la amortización y menos al interés, lo que te ayuda a ser dueño de tu casa más rápido.

La Importancia de la Amortización Inteligente

Ahora que sabes lo que es la amortización de hipoteca, ¿por qué debería importarte?

Hay 3 razones cruciales, al menos para mi, por las que deberías preocuparte por pagar tu hipoteca de manera inteligente:

Menos Interés, Más Ahorro: 

Cuanto más rápido pagues tu hipoteca, menos intereses pagarás en total. Esto significa que podrás ahorrar una cantidad significativa de dinero a lo largo del tiempo. ¡Dinero que podrías usar para otras cosas importantes en la vida!

Propietario 100%: 

Cuando pagas tu hipoteca de manera más rápida, te conviertes en el propietario de tu casa más rápido. Imagina la sensación de ser dueño de tu hogar antes de lo previsto y disfrutar de la paz y la estabilidad que esto brinda.

Mayor Flexibilidad Financiera: 

Una vez que tu hipoteca está completamente pagada, tendrás una mayor flexibilidad financiera. Podrás destinar esos fondos mensuales a otros objetivos, como viajar o simplemente disfrutar de la vida sin la carga de una gran deuda hipotecaria.

Y esto de la amortización inteligente aplica a cualquier pago de un préstamo. 

Con el aumento de las tasas de interés y la incertidumbre sobre el futuro, es prudente reconsiderar nuestros pagos. Esto es especialmente relevante para aquellos con hipotecas variables. 

Entonces, puedes preguntarte, ¿cómo puedo llevar a cabo esta amortización de manera inteligente? Y la respuesta es clara: Mediante un plan de inversión.

¿Puedes desgravar tu hipoteca de la Declaración de la renta?

Antes de que entremos a conocer las distintas opciones de amortización o acortamiento de tu hipoteca, hay que tener en cuenta una consideración previa importante:

¿Sabes si tu hipoteca te desgrava en la Declaración de la Renta?

Las hipotecas firmadas y registradas antes del 1 de enero de 2013 se aprovechan de una desgravación de hasta un 15% anual.

Los titulares de esas hipotecas pueden desgravar un 15% de lo que paguen anualmente de hipoteca hasta un máximo de 9.040€ al año. Es decir, como máximo te puedes ahorrar en la Declaración de la Renta 1.356€.

Por ejemplo, si pagas por tu hipoteca mensualmente 450€, al año pagarías 5.400€, por lo que te podrías desgravar 810€ en tu Declaración. Y si quieres desgravar el máximo, tendrías que entregar al banco lo que reste hasta 9.040€, es decir, 9.040 – 5.400 = 3.640€.

Pero esta desgravación se eliminó para las hipotecas firmadas a partir del 1 de enero de 2013, así que es importante que sepas cuándo firmaste la tuya para saber si tienes posibilidad de aprovecharla.

Este es uno de los motivos para valorar la amortización anticipada de la hipoteca, pero no el único como verás más adelante.

Formas de amortizar tu hipoteca: ¿cuota o tiempo?

Cuando lograste ese hito de poder comprar tu propia vivienda, sabías que lo hacías con una nueva obligación financiera a largo plazo llamada hipoteca.  

Exploraremos dos estrategias clave para lograr este objetivo: acortar el plazo de tu hipoteca o reducir la cuota mensual. 

Cada una de estas estrategias tiene sus propios beneficios y consideraciones, y la elección dependerá en última instancia de tus metas personales y situación financiera.

Reducir el tiempo (amortización de plazo):

• Ventajas: Esta estrategia te permite pagar tu hipoteca más rápido y reducir la cantidad total de intereses pagados a lo largo del préstamo. Te liberas de la deuda hipotecaria en un plazo más corto, lo que te brinda seguridad financiera a largo plazo.
• Consideraciones: Puede requerir pagos mensuales más altos y podría limitar tu flexibilidad financiera a corto plazo.

Ejemplo: Si tienes una hipoteca de $200,000 a 30 años con una tasa de interés del 4%, hacer pagos adicionales para reducir el plazo a 20 años podría ahorrarte miles de euros en intereses y te libraría de la deuda más rápido.

Reducir la cuota (amortización de cuota):

• Ventajas: Esta estrategia te permite mantener pagos mensuales más bajos, lo que puede ser útil si tienes un presupuesto ajustado o si prefieres tener más efectivo disponible para otras inversiones o gastos.
• Consideraciones: Puedes pagar más intereses a lo largo del préstamo y necesitarás más tiempo para liquidar la hipoteca en su totalidad.

Ejemplo: Si tienes una hipoteca de $200,000 a 30 años con una tasa de interés del 4%, hacer pagos adicionales para reducir la cuota mensual podría ayudarte a mantener tu flujo de efectivo en el corto plazo, pero pagarás más intereses a lo largo del tiempo.

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Hagamos un impass aquí, ¿son estás las únicas opciones que tenemos?

Si optamos por reducir la cuota, es evidente que a largo plazo terminaremos pagando una suma mayor. Sin embargo, desde el primer momento, experimentaremos una mejor calidad de vida y tendremos la capacidad de disponer de efectivo para disfrutar de nuestros pasatiempos y beneficios inmediatos. No obstante, al reducir la cuota, la atención se centra en el presente, sin realizar ninguna previsión para el futuro.

En definitiva, deberás disponer de un dinero ahorrado o extra y el cálculo se hará en cada caso en particular y a partir de allí salen los años o los intereses. 

La alternativa inteligente de amortización de hipoteca

Queda claro que deberás de disponer de un dinero adicional para amortizar tu hipoteca. 

El camino alternativo es poder lograr una rentabilidad extra de dicho dinero, hacer que el dinero trabaje para tí y luego decidir el momento y oportunidad de reducir años o intereses. Y gracias al efecto del interés compuesto, podrás ver que tus ahorros se han ido multiplicando hasta llegar a un punto donde tendrás el importe total que te hace falta para conseguir amortizar de golpe la hipoteca:

Invierte y cuando esta rentabilidad sea lo bastante elevada a partir de los intereses que vaya dando, la destinarás a la amortización de tu hipoteca.

Es verdad también que muchos bancos van a ofrecerte alternativas para lograr esto, antes te invito a conocer cada uno de esos productos financieros, sus pros y contras, identificar tu perfil de inversor, tus objetivos a corto y medio plazo, que aprendas de educación financiera. Son básicamente 3 cosas que debes tener claras antes de invertir

Entonces cuando te hablen de PIAS, un PPA, etc sabrás identificar si es el producto o no para este objetivo de amortización inteligente de tu hipoteca. 

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Para el final he dejado un listado de acciones a evitar. 

Antes de trazar tu plan de amortización vale la pena leerlos. 

Errores Comunes en la Amortización Inteligente

Aunque la amortización inteligente puede ser altamente beneficiosa, también es importante conocer los errores comunes que debes evitar para aprovechar al máximo esta estrategia.

No tener un plan: La amortización inteligente requiere un plan sólido. Define un objetivo claro y acciones concretas para alcanzarlo, y que tu plan te permita flexibilidad. 

Ignorar las condiciones del préstamo: Algunos préstamos hipotecarios tienen penalizaciones por pagos anticipados. Asegúrate de entender las condiciones de tu préstamo antes de comenzar.

No mantener un presupuesto: Si no tienes un presupuesto en orden, puede ser difícil encontrar el dinero adicional para seguir tu plan de amortización inteligente. Mantén un presupuesto para rastrear tus gastos y ahorros. Puedes descargarte mi planilla de manera gratuita de excel de presupuesto

No ser consistente: La amortización inteligente funciona mejor cuando se aplica de manera consistente. Evita salirte del plan.No tener un Fondo de Emergencia: Antes de comprometerte con un plan de amortización, asegúrate de tener un fondo de emergencia consolidado para cubrir gastos imprevistos.