Vale, ya por fin te has decidido y vas a adquirir tu primera vivienda. Te vas a enfrentar a uno de los pasos clave y estrella de todo el proceso: la tasación hipotecaria. De ella dependerá tu financiación.
Básicamente del valor obtenido por la tasación es el valor sobre el cual el banco te dará dicha financiación.
⏺ ¿Qué es la tasación hipotecaria?
Una tasación hipotecaria es una valoración externa de un inmueble por parte de un experto, denominado tasador, y es obligatoria. El banco necesita saber el valor real y objetivo de la vivienda ya que ésta será la garantía frente a impagos del deudor (es decir, tus impagos), y necesita saber de antemano si ese valor es suficiente para recuperar el importe prestado si dejas de pagar.
Para averiguar dicho valor el banco recurre a una tasación oficial. Esto está regulado bajo la norma ECO/805/2003, por el Banco de España.
Ahora bien, si te estás preguntando pero para quién es importante este trámite, sigue leyendo.
⏺¿Para quién es importante la tasación?
Realizar esta valoración no sólo es importante para el banco sino también para ti y el vendedor, como te mencionaba en el párrafo anterior, del resultado de la tasación dependerá el importe que obtengas de financiación (normalmente los bancos no suelen otorgar más del 80% del valor de tasación).
Por ejemplo, si el inmueble que tienes en vista está tasado en 200.000€, entonces debes saber que la gran mayoría de entidades bancarias no te concederán más de 160.000€ (es decir, el 80% de su valor). Pueden existir excepciones, y yo soy una de ellas, o tal vez lo compruebes en la práctica pero esta es la regla general.
Si quieres saber cuál es el valor de la vivienda que vayas a adquirir, puedes utilizar el recurso gratuito de Idealista pinchando en este enlace:
⏺ ¿Qué factores son tenidos en cuenta por el tasador de la vivienda?
A continuación te cuento cuáles son los factores tenidos en cuenta por el tasador:
- Tamaño de la vivienda: Cuanto más grande mejor valoración tendrá aunque no es lo mismo la superficie construida incluyéndose los espacios tapados por paredes que la superficie útil (la que se puede usar en el día a día).
- Distribución y Orientación: Si la distribución ofrece espacios diáfanos y amplios estará mejor valorada que si las habitaciones son pequeñas y hay mucho espacio perdido por pasillos, así como si es una vivienda oscura o más bien luminosa.
- Estado de la vivienda y del edificio: se evalúa la conservación del inmueble, si está reformado o es de nueva construcción, su habitabilidad y calidad constructiva. También hay que valorar elementos de aislamiento térmico o acústico como un plus a tener en cuenta así como si el edificio dispone de ascensor, entre otras cosas.
- Ubicación: si la vivienda se encuentra en el centro o periferia de una ciudad, si está en la primera línea de playa, en barrios de mayor actividad comercial, etc.
- Conexión y servicios de la zona: que cantidad de servicios útiles pueda haber por la zona influirá positivamente en la valoración (transporte público, hospitales, colegios, espacios verdes…)
⏺ ¿Cuánto cuesta una tasación hipotecaria?
El precio de una tasación hipotecaria suele rondar alrededor de 300€-550€ y tiene validez durante 6 meses por lo que hay que hacerla en el momento adecuado. Si se realiza con demasiada antelación y caduca, habrá que asumir el coste de realizar una segunda tasación.
Hay bancos que te incluyen el coste de la tasación si finalmente acabas firmando la hipoteca con ellos y hay bancos que te la proporcionan con el coste a parte.
⏺ ¿Quién debe pagar la tasación hipotecaria?
Te preguntarás si eres tu como comprador o bien el vendedor, la respuesta es que está a cargo del comprador.
El cliente tiene derecho a elegir la tasadora y no tener que aceptar la tasadora que le imponga el banco según la Ley 1/2013 del 14 de mayo; siempre y cuando seleccione una tasadora oficial homologada por parte del Banco de España.
⏺ ¿El valor de la tasación hipotecaria afecta a la hora de pagar impuestos?
Sí, porque a partir de esta valoración se determinará qué parte del impuesto a la propiedad local debe facturarse por el mismo.
Al comprar una vivienda, el comprador debe pagar impuestos: el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que dependiendo de la comunidad autónoma puede ser entre un 4%-10%. En esta página web podrás ver qué porcentaje de ITPD te corresponde según tu comunidad autónoma.
Anteriormente, se calculaba sobre el precio de la vivienda y recientemente se ha cambiado y se paga sobre el valor de referencia catastral que te facilito en este link aunque, si el precio de compra es inferior al de referencia catastral, se aplicará siempre el mayor valor.
Vamos a poner dos ejemplos:
Si compras una vivienda cuyo precio es 100.000€ y cuyo valor catastral es 122.000€:
Los impuestos (ITP) a pagar son 122.000€ x % ITPD de la comunidad autónoma. En Cataluña por ejemplo, es del 10%, por lo tanto, en impuestos se pagaría 12.000€.
Si por el contrario, compramos una vivienda cuyo precio es 100.000€ y cuyo valor catastral es 88.000€, Hacienda va a coger el importe de mayor valor, es decir: 100.000€ y por tanto, los impuestos (en la Comunidad Valenciana) serían 10.000€.
Conclusiones
El valor de la tasación puede coincidir o no con el precio de la vivienda.
Es muy usual que la tasación de una vivienda no coincida con el precio de ésta. Si la tasación es superior al precio de venta, esto significa que el valor de la vivienda es alto con respecto a su precio.
Si la tasación es inferior al precio de la vivienda puede ser un indicador que la vivienda está sobrevalorada y su precio es caro.
Tal vez quieres hacer tu primera inversión inmobiliaria y necesitas de una ayuda profesional para ello o quizás te plantees comprar tu vivienda habitual y necesitas financiación. En cualquier caso, como asesora financiera e hipotecaria te puedo ayudar a que encuentres las MEJORES CONDICIONES ya que como siempre digo: te estás comprando un bien inmueble que cuesta mucho dinero y no una camiseta, vayamos a la hipoteca que sea más favorable para ti.
